SEO przyjazny PRECEL

wtorek, maj 27th, 2008

Podatek od wieczystego

Zasada określania opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wskazuje, że jest to rodzima wersja podatku katastralnego. Podatek ten odnosi się jednak wyłącznie do gruntu. Praktyka chaotycznego i uznaniowego charakteru określania wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wywołuje uzasadniony sprzeciw użytkowników wieczystych. Zmiana tego stanu wymaga poważnego potraktowania użytkowników wieczystych przez instytucje wymierzające ten „podatek�?. Danina publiczna winna wynikać z oczywistych, zrozumiałych i przekonujących zasad. Za niedopuszczalną należy uznać praktykę stosowania wobec użytkowników wieczystych rozwiązań siłowych, w których majestat instytucji publicznej wykorzystywany jest przeciwko sponsorom tej instytucji – podatnikom. A tak się niestety często dzieje. Zasady naliczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu określone zostały w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Z art. 72 ust. 1 wynika, że opłaty z tytułu użytkowania ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości. Z kolei cena nieruchomości ustalana jest, zgodnie z art. 67 ust. 1, na podstawie jej wartości. Oznacza to więc, że podstawą ustalenia wysokości opłat za wieczyste użytkowanie gruntu winna być wartość gruntu a więc wartość rynkowa. Różnie z tym jednak bywa. Wartość rynkowa nie obowiązuje wówczas gdy cena ustalona w drodze przetargu jest wyższa od wartości rynkowej. W takim przypadku uznaje się, że użytkownik wieczysty w postępowaniu przetargowym sam sobie wyznaczył wysoką opłatę roczną i musi konsekwentnie ponosić tego skutki. Na zmianę wysokości opłaty rocznej może liczyć tylko wówczas gdy wartość rynkowa nieruchomości osiągnie cenę wyższą niż cena z przetargu. Może więc liczyć jedynie na wzrost opłaty. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkalne okres oczekiwania na wyznaczenie opłaty od wartości rynkowej gruntu ograniczono do 5 lat. Dla pozostałych nieruchomości żadnych ograniczeń czasowych nie przewidziano. Konsekwencje tego ponosi co najgorsze także nabywca prawa użytkowania wieczystego na rynku wtórnym. Warto dalej zauważyć, że cena gruntu ustalana w przetargu na oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ze swej natury nie ma nic wspólnego z rynkiem. Uczestnicy przetargu nie walczą o nabycie prawa własności lecz o cel doraźny, którym jest wejście w posiadanie gruntu za pierwszą opłatę za wieczyste użytkowanie, które wynosi 15-25% wartości rynkowej gruntu. Biją się więc między sobą o to, kto wyłoży więcej kasy za tę pierwszą opłatę. O konsekwencjach przyszłych, a więc o opłatach rocznych mało kto myśli. Szczególnie wtedy gdy grunt taki po jego zabudowaniu sprzedaje się dalej. Problem przechodzi na nabywcę nieruchomości. Możliwość przekonania się o funkcjonowaniu tego mechanizmu mają nabywcy nowo realizowanych lokali mieszkalnych. Gdyby przedmiotem sprzedaży była własność gruntu problem by nie wystąpił. Inne zakłócenie wokół wartości rynkowej jako podstawy aktualizacji opłat rocznych za wieczyste użytkowanie wynika ze złej praktyki podejścia do procesu wyceny nieruchomości dla tego celu. Zgodnie z art. 77 ust. 3 uogn wartość nieruchomości na podstawie, której dokonywana jest aktualizacja opłaty rocznej określana jest przez rzeczoznawców majątkowych. Ponieważ są to podmioty zewnętrzne, działające poza instytucjami publicznymi, ich praca stanowi koszt przedsięwzięcia. Organizatorzy przetargów starają się więc tak skonstruować proces wyceny aby najmniejszym kosztem uzyskać najlepszy efekt, którym jest maksymalny wpływ z opłat za użytkowanie wieczyste gruntu. Duszenie wynagrodzenia rzeczoznawców przenosi się bezpośrednio na jakość wycen. Wartości nieruchomości decydujące w sposób bezpośredni o ilości pieniędzy, którą użytkownik wieczysty będzie zobowiązany płacić określane są pośpiesznie, często nieprecyzyjnie i nie obiektywnie.